Przebudowa Domu Biuro Projektowe J2S Bochnia Kraków

Przebudowa domu: formalności, koszty i wytyczne. Buduj świadomie!

Przebudowa domu, to proces, który może być reakcją na potrzeby użytkowników mających do dyspozycji istniejącą zabudowę ale pragnących dokonania w niej zmian. Pojawia się ona, gdy rośnie zapotrzebowanie, np. na nowe funkcje w domu lub, gdy życie pokazało rogi i użytkownicy budynku potrzebują dostosować go na nowo, by stworzyć wygodną, bezpieczną przestrzeń dla osób niepełnosprawnych. To także możliwość, aby zmienić układ funkcjonalny pomieszczeń, w celu ich unowocześnienia, jak i dopasowania do aktualnego trybu życia. Są to też działania, dzięki którym można zwiększyć ilość docierającego światła dziennego do wnętrz domu, poprzez poszerzenie lub stworzenie nowych otworów okiennych. Nie da się też pominąć coraz częściej widocznego trendu związanego z przebudową i dostosowaniem domów starych na nowe, jednak z zachowaniem ich stylu, klimatu. Przebudowa domu pozwala zmienić budynek w zakresie jego istniejącej bryły oraz przystosować go do aktualnych potrzeb użytkowników – tych funkcjonalnych, jak i estetycznych. Sprawdź dalszą część tekstu i przekonaj się, co jest potrzebne do zrealizowania przebudowy domu oraz poznaj informacje, które pozwolą Ci podjąć decyzję czy jest to dla Ciebie najlepsza z dostępnych możliwości projektowych.

Spis treści

  1. Czym dokładnie jest przebudowa domu?
  2. Przebudowa domu na zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?
  3. Przypadki, gdy konieczne jest pozwolenie na budowę
  4. Rozbudowa domu = przebudowa domu
  5. Przebudowa domu – wymagane dokumenty
  6. Projekt przebudowy domu, a koszty
  7. Przebudowa starego domu
  8. Podsumowanie – przebudowa

To, w co należy się uzbroić podczas trwania przebudowy domu, to zdecydowanie – cierpliwość. W końcu ilość elementów, które należy złożyć w jedną całość jest naprawdę spora. Czy warto? To zależy od naszego celu, podejścia i mobilizacji. Poziom trudności całego przedsięwzięcia w dużym stopniu zależy od tego, czy trzeba będzie starać się o pozwolenie na budowę czy też wystarczy samo zgłoszenie, by dokonać przebudowy domu jednorodzinnego.

Przebudowa domu definicja, co to dokładnie jest

Czym dokładnie jest przebudowa domu?

Zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawa budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333) – „Przebudowa, to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak:

  • kubatura,
  • powierzchnia zabudowy,
  • wysokość budynku,
  • długość budynku,
  • szerokość budynku bądź
  • liczba kondygnacji”.

Działania związane z przebudową domu nie mogą ingerować, modyfikować obiektu, wpływać na przekształcenia jego wymiarów. To takie modyfikacje starego budynku lub całkowicie nowego, które odbywają się w obrębie istniejącej już bryły.

Przebudowa domu na zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Przebudowa domu, pozwolenie czy zgłoszenie

To najczęściej pojawiające się pytanie z zakresu przebudowy domu. Czy trzeba ubiegać się o pozwolenie na budowę przy przebudowie domu czy wystarczy samo zgłoszenie? Po 2015 roku wystarczy chęć przebudowy domu zgłosić do starostwa.

Jeżeli modyfikacji mieszczących się w definicji dot. przebudowy chcemy dokonać w obiektach do 35 m2, takich jak:

  • parterowe budynki gospodarcze do 35 m2,
  • domki letniskowe,
  • garaże,
  • altanki
  • szamba,
  • budynki związane z produkcją rolną.
  • wówczas także wystarczy złożyć zgłoszenie do starostwa. Nie trzeba w powyższych przykładach ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Przypadki, gdy konieczne jest pozwolenie na budowę

W sytuacjach, gdy podczas robót przebudowy istnieją przesłanki, iż planowane prace mogą mieć większy obszar oddziaływania, aniżeli te wymienione w definicji przebudowy, wówczas najprawdopodobniej trzeba będzie ubiegać się o pozwolenie na budowę. W ramach rozwiania wątpliwości, warto skonsultować swoje plany z doświadczonym architektem, który przeanalizuje zasięg wymaganych prac, a także dokona inwentaryzacji obiektu oraz stworzy projekt przebudowy. Więcej informacji na temat pozwolenia na budowę domu znajduje się w artykule – Pozwolenie na budowę domu: ile to kosztuje, co jest potrzebne i jak długo to trwa?

Rozbudowa domu = przebudowa domu

Rozbudowa, a przebudowa domu nie jest tym samym. Bardzo często pojęcia te są mylone, co stanowi duży problem, zwłaszcza dla osób, które mają ściśle określony czas na wykonanie zaplanowanych prac. Czym różni się rozbudowa od przebudowy? Elementy te, zostały wymienione poniżej:

rozbudowa

  • cel: zwiększenie kubatury, zmiana powierzchni zabudowy domu, np. poprzez dobudowę nowej części budynku, 
  • pozwolenie na budowę: w większości przypadków jest ono wymagane,
  • plan miejscowego zagospodarowania przestrzeni: możliwe ograniczenia pod względem współczynników terenu utwardzonego i terenu biologicznie czynnego oraz intensywności zabudowy.

przebudowa

  • cel: dokonanie zmian w obrębie wskazanej bryły, bez wpływu na powierzchnię zabudowy domu, np. poprzez modernizację starego domu, wyburzenie ścian, przebudowy istniejących instalacji czy przegród konstrukcyjnych,
  • pozwolenie na budowę: opracowanie projektu przebudowy w świetle obowiązujących przepisów i w stosunku do zakresu projektu – wymagane jest rzadziej, zazwyczaj wystarcza zgłoszenie do starostwa,
  • plan miejscowego zagospodarowania przestrzeni: przebudowa rzadziej, niż rozbudowa ograniczona jest tego typu wytycznymi.

Masz wątpliwości co do swojego projektu przebudowy? Nic dziwnego, w końcu każdy dom i plan zmiany jest inny. Warto dopytać o wszelkie formalności w biurze projektowym lub w starostwie powiatowym. Więcej informacji o projektach przebudowy i rozbudowy znajduje się tutaj – J2S projekty przebudowy i rozbudowy.

Przebudowa domu – wymagane dokumenty

Zarówno wtedy, gdy przebudowa domu jednorodzinnego będzie zgłaszana lub proces ten wiązać się będzie z potrzebą uzyskania pozwolenia na budowę, należy przygotować dokumenty, takie jak:

zgłoszenie

  • dokumentacja fotograficzna + rysunki (warto dołączyć je do dokumentacji),
  • opis zakresu prac oraz sposobu ich wykonywania,
  • wskazanie lokalizacji budynku objętego zgłoszeniem przebudowy na kopii mapy, np. kopii mapy zasadniczej,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

pozwolenie

  • projekt architektoniczno-budowlany, jak i techniczny wszystkich branż objętych zakresem prac w budynku,
  • ekspertyza techniczna istniejącego obiektu,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • sytuację stanu istniejącego terenu działki sporządzonego na kopii mapy (w przypadku zmian w zakresie instalacji zewnętrznych lub dodatkowego utwardzenia terenu – należy sporządzić projekt zagospodarowania terenu).

Projekt przebudowy domu, a koszty

Przebudowa domu jakie koszty

Koszt przebudowy domu, to bardzo indywidualna kwestia. Dlaczego? Ponieważ finanse na omawiany cel są uzależnione ściśle od rodzaju projektu, a dodatkowy wpływ na cenę mają planowane roboty budowlane, jak i materiały, które mają zostać wykorzystane na przebudowę domu.

Poniżej znajdują się średnie, przykładowe ceny za wybrane usługi w 2021 roku:

  • wykonanie zabudowy z płyt g-k – 85,00 zł/mb,
  • montaż drzwi wewnętrznych – 200,00 zł/szt,
  • obsadzanie parapetów – 120,00 zł/mb,
  • wyburzenie ścian – 140,00 zł/m2,
  • instalacja wod-kan – 190,00 zł/pkt,
  • zrywanie płytek PCV – 8,00 zł/m2,
  • montaż grzejnika – 250,00 zł/szt,
  • punkt oświetlenia górnego – 75,00 zł/pkt,
  • instalacja co – 190,00 zł/pkt.

Przebudowa starego domu

Przebudowa starego domu - wyzwanie, które się może opłacić! Biuro Projektowe J2S

Realizacje związane ze zmianą starego domu, jego przebudową bywają naprawdę przepiękne i opłacalne, głównie z punktu widzenia estetyki czy też otoczenia działki – uroków krajobrazowych. To trend, który w ostatnim czasie staje się coraz bardziej popularny. Ludzie dają domom drugie życie, a w zamian otrzymują klimatyczne wnętrza, których nie da się podrobić. Według nas, to świetny pomysł, jeśli chcemy mieć dom oryginalny, z historią, jednak czy zawsze każdy stary dom jest wart starań, czasu i ogromu włożonego wkładu pracy? Na co powinno zwracać się szczególną uwagę podczas podejmowania decyzji o przebudowie starego domu?

  1. Po pierwsze podkreślamy to, iż inwestując w stary dom należy mieć na uwadze fakt, że wiele istotnych elementów jest niewidoczna na pierwszy rzut oka. Bardzo ważne jest to, w jakim stanie są poszczególne przegrody konstrukcyjne (począwszy od fundamentów poprzez ściany piwnic, klatki schodowe, stropy, ściany kondygnacji nadziemnych, aż po konstrukcję więźby dachowej i poszycie dachu) oraz z czego zostały wykonane. Czy w domu jest pleśń i grzyb? Jeśli tak, to jest to niedobry znak, który wskazuje na dużą wilgotność w pomieszczeniach, złą wentylację, brak izolacji lub jej nieprawidłowe wykonanie. W przypadku podejrzenia braku izolacji lub jej błędnego wykonania (np. fundamentów) konieczne są dodatkowe czynności, jak np. odkopanie i osuszanie fundamentów, a następnie wykonanie nowej izolacji, co jest czynnością czasochłonną, generującą koszty związane z pracami ziemnymi. Analiza przegród konstrukcyjnych oraz dokonanie ekspertyzy technicznej pozwoli na podjęcie decyzji – czy warto dokonywać przebudowy istniejącej bryły, czy też jest to mało opłacalne działanie i lepiej rozebrać istniejący budynek, odbudować go w takiej samej formie ale przy użyciu nowoczesnych technologii oraz materiałów zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, jak i prawem budowlanym. 
  1. W jakim stanie są instalacje wewnętrzne i czy w ogóle występują? Decydując się na przebudowę starego obiektu należy mieć na uwadze znajdujące się w nim instalacje. Często słyszy się o przypadkach wybuchu pożaru spowodowanego zwarciem w starej instalacji elektrycznej, a nawet o katastrofach budowlanych związanych z nieszczelnością, np. instalacji gazowych. Podejmując się przebudowy starego budynku, warto mieć na względzie bezpieczeństwo własne i pozostałych jego użytkowników. Wymiana poszczególnych instalacji wymaga nierzadko mocnej ingerencji w przegrody konstrukcyjne obiektu, przez co proces przebudowy jest kosztowny. Sytuacja prezentuje się nieco inaczej, jeśli mamy do czynienia z budynkiem, w którym takie instalacje nie były prowadzone w bruzdach ścian, a jedynie po ich powierzchni. Należy tutaj zwrócić również uwagę na dostarczane do budynku – moce przyłączeniowe oraz stan instalacji zewnętrznych.  
  1. Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej najczęściej spowodowana nieszczelnością istniejącej stolarki. W przypadku starszych budynków często mamy do czynienia z systemem okien skrzyniowych, które obecnie nie znajdują zastosowania w nowych obiektach. Aktualnie producenci okien oferują stolarkę, która ma zminimalizować straty cieplne. Dostępna paleta barw oraz gabaryty okien i drzwi również skłaniają inwestorów do podjęcia decyzji o wymianie istniejącej stolarki na nową. Często za tym idzie zwiększenie otworów okiennych i drzwiowych. 
  1. Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Często spotyka się zapis, że budynki objęte przebudową, nadbudową czy rozbudową podlegają zapisom i warunkom określonym przez miejscowy plan, jak dla budynków nowo realizowanych. Co to oznacza w rzeczywistości? Dokładnie to, iż prawo nie działa wstecz, i że należy dostosować budynek do obowiązujących przepisów z punktu widzenia, np. zagrożenia pożarowego, jak i zapisów miejscowego planu określających przykładowo możliwość lub zakaz użycia poszczególnych materiałów na elewacjach oraz poszyciu dachowym czy ich kolorystyce. Należy również pamiętać o warunkach technicznych. Może się okazać, że ze względu na zbliżoną odległość budynku względem granicy działki zaistnieje konieczność zamurowania otworów okiennych lub też wykonanie termoizolacji z materiału o podniesionych właściwościach przeciwpożarowych (utworzenie ściany oddzielenia pożarowego). 

Podsumowanie – przebudowa

Przebudowa starego domu podsumowanie

Zdecydowanie decyzja na temat przebudowy, a tym bardziej przebudowy starego domu nie jest prosta, zwłaszcza jeśli budynek wymaga dużego nakładu prac budowlanych i nakładów finansowych. Możliwe też, że obiekt, który chcemy przebudować jest zadbany – spełnia przepisy warunków technicznych, jak i prawa budowlanego, więc wydatki okażą się znośne, rozsądne. Każdy dom wymaga indywidualnego podejścia oraz poświęcenia mu czasu na dokładną analizę jego stanu, zagrożeń, szans. Warto takie przemyślenia poprzedzić rozmową z profesjonalistą, architektem, który na co dzień zajmuje się oceną projektów tego typu.

Zainteresować Cię może również:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.